Fundusze inwestycyjne są w posiadaniu mniej niż 1 promila mieszkań w Polsce. 

„Pierwotne zapowiedzi wzrostu aktywności na rynku tych podmiotów, prognozujące, że w 2025 roku mogłyby posiadać 50 tys. mieszkań na wynajem, czyli 3 promile całej tkanki mieszkaniowej okazały się jedynie mrzonkami. Nałożenie podatku od tzw. centrów handlowych (czyli budynków o wartości powyżej 10 mln zł) oraz wprowadzenie zakazu amortyzacji podatkowej mieszkań spowodowało, że kolejne firmy wycofują się z tego sektora” – mówi Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Tak postąpił już fundusz Catella European Residential Investment Management oraz Robyg.

Spadek aktywności firm oferujących mieszkania na wynajem dobrze widać przy porównaniu wolumenu transakcji w sektorze PRS w 2022 r. i w 2021 r. – w 2022 roku zgodnie z danymi JLL mogliśmy zaobserwować spadek transakcji w wysokości ok. 44 proc. .

Sektor najmu instytucjonalnego nie jest rynkiem konkurencyjnym, a komplementarnym zarówno do rynku sprzedaży mieszkań, jak i rynku najmu prywatnego. Mimo, że mieszkań w tej formule jest mniej niż 1 promila mieszkań w Polsce, to najem instytucjonalny zapewnia szereg korzyści dla lokatorów. Mowa o stabilnej, a z drugiej strony elastycznej formie zamieszkiwania. Lokatorzy nie muszą się martwić takimi problemami jak niezapowiedziane wizyty właściciela czy problemy z naprawami. Nie spotkają się także z nagłą podwyżką czynszu czy wypowiedzeniem umowy. Z kolei elastyczność najmu instytucjonalnego polega na tym, że w przypadku np. zmiany miejsca pracy można wynegocjować z firmą zmianę lokalu na mieszkanie w innym mieście czy w innej dzielnicy.

Co ważne na spadek aktywności w sektorze najmu instytucjonalnego nie wpłynęły wyłącznie wysokie koszty finansowania czy rosnące ceny materiałów budowlanych. Mowa o realnych obciążeniach legislacyjnych.

Wraz z wejściem w życie Polskiego Ładu doszło do wyłączenia z kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych zarówno na gruncie PIT jak i CIT. Stąd wydatki poniesione na nabycie takich nieruchomości mieszkalnych obecnie stanowią koszt uzyskania przychodów dopiero w momencie ich zbycia (podobnie jak w przypadku nieruchomości gruntowych).

Dla sektora PRS wybudowane lokale mieszkaniowe kwalifikowane są jako środki trwałe. Stąd dokonywanie odpisów amortyzacyjnych dawało jedyną możliwość podatkowego aktywowania wydatków poniesionych na wybudowanie inwestycji – do czasu ewentualnego zbycia całego projektu.

Co więcej, inwestorzy zostali obciążeni dodatkowym podatkiem tj. podatkiem od przychodów z budynków, który wcześniej obciążał jedynie centra handlowe. Podatek ten dotyczy środków trwałych w postaci budynków o wartości powyżej 10 mln zł, które są przedmiotem umowy najmu lub podobnej umowy.

Obecne uwarunkowania legislacyjne i ekonomiczne prowadzą do wniosku, że tak szybko jak fundusze inwestycyjne przyszły do Polski – tak szybko z niej wychodzą.

tr/pap