W porównaniu z IV kw. sprzedaż mieszkań w ciągu trzech miesięcy 2023 r. wzrosła o 35 proc. Liczba wniosków kredytowych złożonych w marcu br. była najwyższa od maja 2022 r. Co z tego, skoro się mniej buduje? A państwo i samorządy przekonują, że najlepsze jest mieszkanie własne a nie wynajmowane?

Jak wynika z publikacji, sprzedaż nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach w Polsce w I kwartale 2023 r. wyniosła 12,1 tys. i była o 35 proc. wyższa niż przed kwartałem. Wyliczono, że tylko w marcu br. w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach sprzedano 4,8 tys. lokali deweloperskich, co oznacza wzrost o 30 proc. r/r. Do tego – jak napisano – wzrosła liczba rezerwacji. Na koniec marca liczba mieszkań, które pozostawały w rezerwacjach u deweloperów działających na siedmiu największych rynkach wynosiła 7,6 tys.”.

Kto to kupuje?

„To, co obserwujemy dziś na rynku, to realizowanie odłożonego w czasie popytu z ubiegłego roku. Kupujący, którzy zostali zamrożeni przez rygorystyczną politykę wyliczania zdolności kredytowej, albo wstrzymali się z zakupem ze względu na niepewność w odniesieniu do polityki monetarnej NBP, dziś realizują swoje zamiary” – wskazała, cytowana w raporcie, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom Ewa Tęczak. Dodała, że część osób czeka na „bezpieczny kredyt”, jednak – jak zaznaczyła – „jeśli przyjmiemy, że przyrost ogólnej liczby rezerwacji pomiędzy lutym a marcem wyniósł niecałe pół tysiąca, a liczba marcowych rezerwacji przekroczyła 3 tys., to znaczy, że zdecydowanie większa liczba nabywców realizuje swoje zakupy tu i teraz niż czeka”.

Wyliczono też, że nadwyżka sprzedaży nad podażą nowych mieszkań wypracowana w trzech ostatnich kwartałach wyniosła 8,6 tys., co oznacza, że 42 proc. więcej mieszkań sprzedano, niż dodano do oferty.

„Oferta na siedmiu największych rynkach wciąż jeszcze nie wróciła do poziomu z maja 2022 r., nie mówiąc już o poziomie z przełomu 2021 i 2022 r., a przecież miesięczna sprzedaż była wówczas na poziomie zbliżonym do obserwowanego obecnie” – wytłumaczyła dyrektor badań rynku Otodom Analytics Katarzyna Kuniewicz.

Wskazała, że nabywcy, którzy dziś szukają mieszkania na jednym z siedmiu największych rynków, mogą wybierać z 45,6 tys. ofert, ponadto – jak dodała – deweloperzy mają możliwość zwiększenia podaży.

„Jeśli weźmiemy pod uwagę pozwolenia wydane od początku 2022 r., to można szacować, że na półkach wciąż pozostaje 16,9 tys. mieszkań, które mogą zasilić ofertę” – wyjaśniła, dodając, że jest to równowartość czterech miesięcy sprzedaży na obecnym poziomie.

Według analityków ruch w biurach sprzedaży – zarówno na pierwotnym jak i na wtórnym rynku mieszkaniowym – wskazuje, że mimo osłabienia gospodarczego, duża cześć Polaków może pozwolić sobie na zakup. „Liczba wniosków kredytowych złożonych w marcu była najwyższa od maja 2022 r., a stosunek przeciętnych wynagrodzeń do średniej ceny metra kwadratowego był w I kwartale 2023 r. nawet lepszy niż w 2021 i 2022 r. Oczywiście nie można pominąć zmiany siły nabywczej pieniądza i faktu, że wzrósł istotnie udział kosztów utrzymania w budżetach domowych nabywców. Dla wielu z nich jednak ważniejsze jest zainwestowanie środków, które do tej pory udało im się zgromadzić” – wskazała Tęczak.

Argumentem na przyspieszeniem zakupu – według autorów raportu – może być niewielki, ale regularny wzrost cen. Wskazano, że w porównaniu do grudnia 2022 r. podwyżki wyniosły od 3 proc. w Trójmieście, Krakowie i Poznaniu, przez 5 proc. w Warszawie, Wrocławiu i Katowicach, aż po 8 proc. w Łodzi. W ujęciu rocznym liderem wzrostów pozostają Katowice, gdzie wzrosły nie tylko ceny, ale i wynagrodzenia, których średnia przekroczyła 10 tys. zł.

Według analityków dzisiejsi kupujący to w głównej mierze ci, którzy jeszcze kilka miesięcy wskazywali, że „wstrzymuję się z decyzją o finalizacji zakupu do czasu ustabilizowania się sytuacji”. Zauważyli, że wzrosty sprzedaży zaczęły się wtedy, kiedy RPP kolejny raz nie podniosła stóp procentowych, a rząd zapowiedział ułatwienia dla kupujących.

„Patrząc na gospodarkę, nadal nie mamy powodów do świętowania. Nikt chyba się nie łudzi, że ceny towarów i usług zaczną spadać. Wydaje się jednak, że przestali się łudzić również ci, którzy w połowie ubiegłego roku wieszczyli rychły spadek cen i właśnie finalizują zakupy. Obecny popyt od tego sprzed roku czy dwóch różni się jednak tym, że jest dużo bardziej wrażliwy na wahania nastrojów i zmiany w otoczeniu” – podsumowuje kierująca badaniami rynku Otodom Analytics Katarzyna Kuniewicz.

Zostaną dziury w ziemi?

Mieszkania drożeć będą, bo się mniej buduje. Sprzedaż cementu w roku 2022 spadła do 18,8 mln ton. W 2023 r. branża przewiduje dalszy spadek sprzedaży o 4 proc. do 18 mln ton.

Przewodniczący Stowarzyszenia Producentów Cementu Krzysztof Kieres poinformował w środę podczas konferencji prasowej, że sprzedaż cementu w 2022 r. wyniosła 18,8 mln ton.

„Od pięciu lat mamy bardzo wysoki poziom zużycia cementu – powyżej 18 mln ton. To nas bardzo cieszy. Pewne tendencje niepokoją, bo jak się już weszło na ten szczyt osiągnięty w 2021 r. – 19,3 mln ton, to każdy spadek już boli, ale mimo wszystko uważam, że ten poziom sprzedaży jest satysfakcjonujący” – powiedział Kieres. Dodał, że wpływ na spadek sprzedaży miało ograniczenia popytu w czwartym kwartale 2022 r., które zaważyło na wyniku całego ubiegłego roku.

Branża przewiduje na 2023 r. dalszy spadek sprzedaży o około 4 proc. „Dalsze prognozy zależą od czynników politycznych i gospodarczych. Na razie przewidujemy poziom 18 mln ton w tym roku” – stwierdził Kieres.

Polska w 2022 r. spadła z drugiej na trzecią pozycję, jeśli chodzi o wielkość produkcji cementu w Europie.

W Polsce funkcjonuje obecnie 12 zakładów cementowych. Branża podkreśla, że dzięki nakładom inwestycyjnym wynoszącym 10 mld zł udało się jej zredukować emisję CO2 o 30 proc. w stosunku do poziomu z 1990 r.

Ale swoje lubimy

Polska ma jeden z największych w Europie i większy niż średnia unijna odsetek własności mieszkań i domów – wskazał Polski Instytut Ekonomiczny. Analitycy PIE zwrócili uwagę na duży udział mieszkań wybudowanych do lat 90. oraz wysoki odsetek ludzi młodych mieszkających z rodzicami.

Według PIE, w Polsce „notuje się jeden z największych w Europie i zdecydowanie większy niż średnia unijna odsetek własności mieszkań i domów”. W kategorii dochodowej „poniżej 60 proc. mediany aż 82 proc. społeczeństwa może pochwalić się własnością i jest to 30 proc. więcej niż średnia unijna” – zaznaczyli.

„Odsetek własności kształtuje się od 69 proc. (dla 1 osoby dorosłej z dziećmi) do 94 proc. (dla 3+ osób dorosłych z dziećmi)” – zauważono w najnowszym wydaniu „Tygodnika Gospodarczego PIE”. Wszystkie te kategorie pozostają w przedziale od 7 proc. do 27 proc. powyżej średniej unijnej – dodano.

W ocenie analityków tak wysoki odsetek własności nie powinien zadowalać, „przede wszystkim ze względu na wiek mieszkań i domów w Polsce”. Stwierdzili, że większość z nich budowana była podczas zmian ustrojowych lat 90. XX wieku. „Jak pokazują najnowsze dane z 2022 r., w związku z pogarszającą się globalną sytuacją gospodarczą, liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań mierzona powierzchnią mieszkań spadła r/r o 18 proc., co było m.in. wynikiem wysokich stóp procentowych przekładających się na możliwości inwestycyjne gospodarstw domowych” – wskazali.

Według PIE ograniczona dostępność mieszkań jest jedną z głównych przyczyn tego, że w Polsce 49 proc. osób w wieku od 18 do 34 lat mieszka z rodzicami. Dodali, że krajach UE skala tego zjawiska jest większa tylko na Malcie, w Słowacji i Bułgarii. Z kolei najbogatsze kraje, takie jak Holandia, Szwecja czy Finlandia, charakteryzują się co najmniej dwukrotnie niższym odsetkiem tzw. gniazdowników – podkreślili.

Na taką sytuację, jak wyjaśnili, wpływa też fakt, iż Polacy rzadziej zaciągają kredyty. „Stosunek kredytów i zobowiązań do dochodu rozporządzalnego gospodarstw domowych wyniósł w Polsce 55,79 proc. w 2021 r. i był jednym z najniższych w UE” – przypomnieli. Średnia dla strefy euro wyniosła 95,76 proc. Z kolei relacja kredytów hipotecznych do dochodów rozporządzalnych w Polsce kształtowała się na poziomie 33 proc., a średnia unijna wynosiła 74 proc.

Analitycy dodali, że w wyniku zmian w otoczeniu gospodarczym – w szczególności wzrostów stóp procentowych – popyt na kredyty hipoteczne uległ dalszym ograniczeniom. PIE powołując się na indeks BIK opisujący popyt na kredyty hipoteczne wskazał, że w grudniu 2022 r. wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła o 60,7 proc.

Według ekspertów PIE wysoki udział mieszkań powstałych do lat 90. oraz duży odsetek ludzi młodych mieszkających z rodzicami wskazuje na niedobór podaży na rynku mieszkań. „Ich dostępność została ograniczona przez niestabilną obecnie sytuację gospodarczą oraz podwyższone poziomy stóp procentowych przekładające się na zdolność młodych do finansowania zakupu” – podsumowali.

pwr/pap